Skip to main content

Chứng khoán + chính sách = bất động sản?

Chứng khoán + chính sách = bất động sản?

Năm 2013, dự báo của Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng sẽ đủ “thiêng” để kết tụ công thức “Chứng khoán + chính sách = bất động sản”? Và ai sẽ là người hy vọng nhất vào hiệu ứng từ công thức này?

Ảnh chứng khoán bất động sản
Ẩn số duy nhất
 
Hơi thở của nhân vật chứng khoán trên sàn diễn vào cuối năm dường như đang trở lại nhịp hô hấp hồi hộp cùng si mê của nó vào những tháng đầu năm nay. Bầu không khí như thế cũng làm cho mùa Giáng sinh năm 2012 trở nên có ý nghĩa nhất trong 3 năm gần đây, nếu xét đến hình ảnh một cơ thể chứng khoán cùng kiệt chất dinh dưỡng.
 
Nhưng chứng khoán dù thiếu dinh dưỡng vẫn còn ngóc đầu được gần 40% trong nửa đầu năm 2012 - một điều gần như tương phản hoàn toàn với cái thế chông chênh chỉ chợt quỵ ngã vào bất cứ lúc nào của thị trường bất động sản (BĐS).
 
Xuất phát điểm đều là những phương trình nhiều ẩn số, nhưng có vẻ các đại gia chứng khoán dễ hành xử với mặt bằng giá cổ phiếu hơn so với các đại gia BĐS tìm mọi cách nhằm giảm nhẹ lượng tồn kho căn hộ cao cấp. Quả thật, dù hai sàn chứng khoán vẫn đang chìm ngập bởi gánh nặng của hơn ba chục tỷ cổ phiếu, nhưng đáng ngạc nhiên là ít ai nhận ra cái sự thật không mấy mong muốn ấy, trong khi báo chí và sau đó là giới đầu tư nhà đất bắt buộc phải nhắc đi nhắc lại về những con số luôn bất nhất - từ 15.000 đến 30.000 căn hộ ở Hà Nội và cũng có thể chừng đó ở Sài Gòn - mô tả về tình cảnh khó khăn khôn tả của một thị trường chỉ có đầu vào không có lối ra.
 
Thế nhưng như tục ngữ của người dân Việt – trong cái rủi có cái may, hy vọng thường hé lộ ngay tại đoạn cuối của đường hầm. Với BĐS, giờ đây phương trình toán học giải quyết vấn đề tự thân của nó không còn được phép và cũng chẳng còn thời gian cho phép chứa chấp nhiều ẩn số nữa.
 
Mà chỉ có một ẩn số duy nhất: thanh khoản.
 
Thị trường BĐS phục hồi mà không phải giảm giá sẽ mang lại lợi ích cho ai?
 
Ưu thế an ủi duy nhất của BĐS so với chứng khoán là đôi vai gày guộc của nó không bị đè nặng bởi hầu như 100% các mặt hàng tồn kho, hoặc cũng gần như thế - một thảm trạng mà Dominic Scriven, người phụ trách một quỹ đầu tư nước ngoài, vào năm 2011 đã phải bộc phát ra nguyện ước là giá như Nhà nước Việt Nam có chính sách kích cầu chứng khoán khiến cho người Việt mua hết cổ phiếu, thì khối nhà đầu tư nước ngoài mới có điều kiện bán hết một đống nợ nần ngày càng thê thảm về giá trị.
 
Song sự tréo ngoe lại xảy đến với BĐS năm 2012, trong hoàn cảnh mà tưởng như tỷ lệ hàng tồn kho 20% vào năm 2011 trong lĩnh vực này đã quá đủ khiến nó run rẩy. Từ tâm thế đủng đỉnh và thậm chí còn làm cao với thiên hạ, BĐS đã trở thành nhân chứng cho một cuộc lao dốc không phanh về lãi suất mà vẫn không thể làm ấm lại thị trường.
 
Ngược lại là đằng khác, báo chí thậm chí còn phải dùng đến một loại tuyên ngôn đầy tính ẩn dụ, đại loại như “càng kích càng yếu…”… Tiếp theo đợt xuống giá về lãi suất là một đợt hạ giá nháo nhào của gần hết các phân khúc bất động sản, trong đó buồn lòng nhất vẫn là những gì được ví là cao cấp. Đến cuối năm 2012, phương trình BĐS càng nhảy múa ẩn số nhiều hơn với tỷ lệ hàng tồn kho đã lên tới 30-35% - mới chỉ theo các báo cáo chính thức.
 
Cũng khác với chứng khoán, nhà đất trong năm con Rồng đã hầu như không thể “vươn lên một tầm cao mới”, dù chỉ là một chút nào đó mang tính tượng trưng. Cuộc khai phá đầy bất ngờ của thị trường cổ phiếu trong những tháng đầu năm đã không để lại một dấu ấn nào ngoài việc sau đó ông Nguyễn Đức Kiên bị bắt, còn đồ thị chứng khoán Việt Nam được một chuyên gia nước ngoài ví với cuộc mất giá thị trường cổ phiếu Mỹ vào những năm Đại khủng hoảng 1929-1932!
 
Không được làm ấm bởi người bạn đồng hành chứng khoán, dĩ nhiên BĐS đã phải cam chịu số phận hẩm hiu của nó trong suốt một năm trời vật lộn với nhau và với một địch thủ vô hình là chân không đầu ra.
 
Công thức cuối cùng
 
Giờ đây, cuộc vật lộn của BĐS đang được làm nguôi ngoai bằng một liều thuốc kháng sinh tức thời: chính sách.
 
Không phải chỉ Ngân hàng nhà nước, mà còn có sự tham gia đồng bộ trong bộ 3 BĐS là ngành xây dựng và tài chính. Không chỉ được khởi sự bằng công cụ hạ lãi suất thường đã không còn mấy tác dụng, những biện pháp khác về giảm thuế và sự mô tả phát triển thị trường BĐS với tầm nhìn thậm chí đến năm 2030 cũng không bị cho rơi vào quên lãng.
Cũng bởi vậy, nỗi  thất vọng từ cố gắng không kết quả của đầu năm  đang có hy vọng được bù đắp bởi tinh thần không mệt mỏi khắc phục khó khăn vào cuối năm.
 
 
Không quá khó hiểu, người ta nhận ra và có ý niệm về một giai đoạn phục hồi của chứng khoán đã được “lập trình” từ đầu tháng Chạp. Biến đổi này, nếu được thiết kế một cách hoàn hảo, thậm chí còn làm cho thị trường chứng khoán thăng hoa theo đúng ý nghĩa của cái từ ngữ quá xa xỉ này. Và với nhiều cố tật trong tâm lý nhà đầu tư Việt, hiển nhiên năm 2013 sẽ không đến nỗi quá xui xẻo, nhất là trong khung cảnh mà mặt bằng lãi suất huy động còn được hứa hẹn giảm tiếp từ 1-1,5%.
 
Thanh khoản - ẩn số duy nhất của phương trình bất động sản – cũng vì thế có cơ may được tìm ra theo hiệu ứng lệch pha giữa hai thị trường.
 
Trong một bài trả lời phỏng vấn gần đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã không úp mở một dự báo về khả năng từng bước ấm dần của thị trường bất động sản trong năm 2013. Cũng cần nhắc lại, vào cuối năm 2011 và đầu năm 2012, vị bộ trưởng này đã chưa hề lạc quan về sức cầu của thị trường trong ít nhất nửa đầu năm con Rồng.
 
Phải chăng vào năm 2013, dự báo của ông Trịnh Đình Dũng sẽ đủ “thiêng” để kết tụ công thức “Chứng khoán + chính sách = bất động sản”?
 
Và ai là người hy vọng nhất vào hiệu ứng từ công thức trên?