Doanh nghiệp bất động sản: Chờ đợi cái gì và đến khi nào?



Doanh nghiệp bất động sản: Chờ đợi cái gì và đến khi nào?

Việt Thắng 16:6 10/1/2013

Doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng còn hy vọng gì trong thời gian tới? Tại sao cho tới nay bản nghị quyết của Chính phủ về “giải cứu” bất động sản vẫn chưa thấy tăm hơi đâu?

Một chút an ủi
Vào những ngày đầu của năm 2013, lần lượt các hãng tư vấn bất động sản có văn phòng ở Việt Nam như Savills, Knight Frank và CBRE đã công bố các báo cáo khảo sát và nhận định của mình về tình hình thị trường. Đáng chú ý nhất có lẽ là một thông tin  của CBRE về tình hình cho thuê văn phòng tại TP.HCM.
 
Theo báo cáo của CBRE, giá thuê văn phòng tăng nhẹ trên cả hai phân khúc hạng A và hạng B, trong khi lượng diện tích trống đang dần được lấp đầy. Các tòa nhà hạng A lâu năm vẫn giữ giá ổn định trong khi các tòa nhà mới hơn có khuynh hướng tăng giá thuê. Thị trường tiếp tục có những dấu hiệu chạm đáy như dự đoán trong quý trước, khi mà giá thuê trung bình cho cả hai thị trường A và B tăng 1,5%, đạt 21,2 USD/m2/tháng.
 
Nhưng dường như lại có một mâu thuẫn nho nhỏ trong nhận định về tình hình thị trường của CBRE. Vào thời điểm cuối năm ngoái, Greg Ohan, trưởng bộ phận văn phòng CBRE tại Việt Nam vẫn còn dự báo rằng trong nửa đầu năm 2013 giá thuê văn phòng hạng A sẽ tiếp tục giảm.
 
Tuy không là đại diện chủ chốt cho thị trường bất động sản, nhưng dù sao không khí được cải thiện phần nào trong phân khúc cho thuê văn phòng tại TP.HCM cũng làm cho tình cảnh thị trường này bớt ảm đạm hơn.
 
Ngân hàng đồng cảm!
Tại TP.HCM, cho tới nay vẫn còn tồn kho nguyên vẹn 28.000 căn hộ - con số mới chỉ căn cứ vào báo cáo chính thức chứ chưa tính đến “hàng trôi nổi” từ một số doanh nghiệp bất động sản khác. Ngay cả những người có trọng trách của Hiệp hội bất động sản TP.HCM như Lê Hoàng Châu hay Lê Chí Hiếu cũng chưa dám phác ra một gam màu xán lạn nào đối với thị trường nơi đây trong năm 2013, gần như trái ngược với những nhận định tươi sáng nhưng không khả thi của họ vào đầu năm 2012.
 
Các luồng tranh luận về triển vọng thị trường cũng vì thế mà vẫn tiếp diễn trong không khí đa chiều và cả trái chiều. Những chuyên gia thận trọng nhất luôn cho rằng thị trường chỉ thực sự tốt lên sau khoảng 5 năm nữa, tức phải đến năm 2017 – 2018. Nhưng vấn đề lại nằm ở chỗ ai sẽ là người giải quyết nợ xấu trước mắt cho doanh nghiệp bất động sản, và quan trọng hơn cả là cho khối ngân hàng? 
 
Có lẽ bởi tâm trạng chờ đợi quá lâu và cũng mang nhiều thất vọng, một doanh nghiệp bất động sản có tầm cỡ về thị phần lẫn công nợ như Hoàng Anh Gia Lai lại đang chuyển hướng sang Mianmar – khu vực được xem là có triển vọng hơn hẳn Việt Nam về tương lai đầu tư.
Không còn hoài nghi gì nữa, và cũng là điều đã được các quan chức nhà nước phải công khai thừa nhận, nợ xấu bất động sản đang là mối nguy lớn nhất cho nền kinh tế quốc gia. Tỷ lệ nợ xấu của khu vực này cho tới nay vẫn là một biến số, căn cứ vào nhiều báo cáo và nhiều con số khác nhau. Nhưng tựu trung, một khi người ta đã phải ước tính đến hàng triệu tỷ đồng tồn kho bất động sản và khoảng một nửa số tín dụng của ngân hàng cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ không cánh mà bay, tình hình đã không còn là chuyện đùa giỡn.
 
Không còn “ngồi mát ăn bát vàng” như thời kỳ năm ngoái, vào cái tết này ngành ngân hàng lại thực sự trải qua cơn bĩ cực đầu tiên. Cũng là “sóng”, nhưng khốn khổ thay, lại là làn sóng cắt thưởng diễn ra trên diện rộng nhiều ngân hàng thương mại cổ phần. Mới đầu chỉ là vài ba ngân hàng nhỏ có lịch sử dính dáng đến tín dụng cho vay bất động sản như Nam Á, Phương Tây, nhưng sau đó cả những anh chị lớn như Agribank, Vietcombank, Sacombank, Vietinbank hay BIDV cũng lâm vào tình thế tiến thoái lưỡng nan.
 
Cũng bởi thế, cái tết năm 2013 là một bằng chứng không thể phủ nhận về trạng thái “chết lâm sàng” của giới ngân hàng,  - một sự đồng cảnh và cả đồng cảm với ít nhất phân nửa số doanh nghiệp bất động sản vào cái tết năm 2012.
 
Chờ đợi bao lâu nữa?
Những quan chức và chuyên gia mang sắc thái lạc quan ngắn hạn cũng đang chỉ nói đến khả năng thị trường bất động sản cải thiện được thanh khoản trong năm nay. Tuy nhiên, phân khúc nào được cải thiện thì vẫn còn là ẩn số. Riêng với phân khúc căn hộ, đặc biệt  là căn hộ cao cấp, hầu hết các hãng tư vấn nước ngoài đều cho rằng phải mất đến nửa năm nữa, tức sớm nhất đến giữa năm 2013, vấn đề thanh khoản mới bắt đầu phục hồi.
 
Luồng gió mới nhằm phục hồi thị trường căn hộ cũng có thể phát xuất từ một chính sách dự kiến của Chính phủ về cho người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam. Có thể nói sau rất nhiều năm cách trở, chính sách này nếu được thực thi sẽ “có thể giúp giải quyết hàng chục ngàn căn hộ” – như dự báo của một thương nhân có uy tín trong lĩnh vực này.
 
Tuy vậy, tất cả mới chỉ là nhận định và dự đoán, trong khi nhiều dự báo của giới chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản đã bị thực tế hoàn toàn từ chối trong hai năm 2011 và 2012. Thậm chí, giám đốc một doanh nghiệp nước ngoài ở Việt Nam tư vấn về bất động sản đã bối rối rút lại lời bình luận về thị trường, với lý do đơn giản là hầu hết những dự báo trước đó của ông này về thị trường đều… sai.
Vậy các doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng còn hy vọng gì trong thời gian tới?
 
Hiển nhiên vẫn là sự chờ đợi. Chờ đợi nếu không phải là phép màu thì cũng là những tín hiệu nào đó từ chính sách. Theo đó, điều được Chính phủ hứa hẹn về việc sẽ ban hành một nghị quyết riêng về “giải cứu” bất động sản là yếu tố bao trùm. Chỉ có điều, cho tới nay bản nghị quyết này vẫn chưa thấy tăm hơi đâu.
 
Những chính sách về thuế và tín dụng cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, tuy được hứa hẹn từ cuối năm trước, nhưng cho tới nay cũng vẫn như một sự trì đọng trong triển khai. Có lẽ bởi tâm trạng chờ đợi quá lâu và cũng mang nhiều thất vọng, một doanh nghiệp bất động sản có tầm cỡ về thị phần lẫn công nợ như Hoàng Anh Gia Lai lại đang chuyển hướng sang Mianmar – khu vực được xem là có triển vọng hơn hẳn Việt Nam về tương lai đầu tư.
 
 
 
 

Việt Thắng

Từ Khóa :